Vous cherchez à reprendre un local et on vous parle de « droit au bail » ? Vous voyez un chiffre élevé et vous ne comprenez pas à quoi il correspond ? Pourquoi payer une somme en plus du loyer et des dépôts de garantie ?
Cet article vous explique simplement ce qu’est le droit au bail, pourquoi il a une valeur et comment il se différencie du pas-de-porte. Vous saurez exactement ce que vous achetez et quelles sont les règles du jeu, notamment pour la cession du fonds de commerce.
Qu’est-ce que le droit au bail ? (Définition simple)
Le droit au bail est une somme d’argent que vous versez au locataire précédent (le cédant) pour reprendre son contrat de location, un bail commercial en cours. En gros, vous rachetez sa place et les avantages qui vont avec. Ce n’est pas de l’argent pour le propriétaire, mais bien pour le locataire qui s’en va.
La valeur de ce droit au bail vient de ce qu’on appelle la « propriété commerciale ». C’est un concept clé pour une entreprise qui exploite un fonds de commerce. Il garantit au locataire une grande stabilité. C’est ce qui justifie son prix.
À retenir : Le droit au bail est le prix à payer pour récupérer un bail commercial existant et ses avantages auprès du locataire sortant.
Concrètement, en payant ce droit, vous bénéficiez de plusieurs choses :
- Le droit au renouvellement du bail : C’est le plus important. À la fin du bail, le propriétaire ne peut pas simplement vous mettre dehors. Il doit vous proposer le renouvellement du bail.
- Une protection contre l’expulsion : Si le propriétaire refuse le renouvellement pour une raison non valable, il doit vous verser une indemnité d’éviction. Cette somme est souvent très élevée et le dissuade donc de vous expulser.
- Un loyer souvent avantageux : Les anciens baux ont souvent des loyers inférieurs aux prix du marché actuel. En reprenant le bail, vous profitez de ce loyer potentiellement plus bas jusqu’à son terme.
- Un emplacement stratégique : Vous vous installez dans un local qui a déjà une clientèle ou une bonne visibilité, un atout majeur pour un fonds de commerce.
Droit au Bail vs. Pas-de-Porte : Le tableau pour ne plus se tromper
C’est la confusion la plus fréquente. Le droit au bail et le pas-de-porte (ou droit d’entrée) sont deux sommes d’argent versées pour un local commercial, mais elles ne sont pas du tout la même chose. La différence fondamentale réside dans la personne qui reçoit l’argent.
Pour faire simple : le droit au bail est versé au locataire sortant, tandis que le pas-de-porte est versé au propriétaire lors de la signature d’un nouveau bail. Ce tableau comparatif résume tout ce que vous devez savoir pour ne plus les confondre.
| Critère | Droit au Bail | Pas-de-Porte (ou Droit d’entrée) |
|---|---|---|
| Bénéficiaire de la somme | Le locataire sortant (cédant) | Le propriétaire (bailleur) |
| Contexte du versement | Lors de la reprise d’un bail commercial existant | Lors de la signature d’un nouveau bail commercial |
| Nature juridique | Prix de cession d’un actif incorporel (une partie du fonds de commerce) | Un droit d’entrée ou un supplément de loyer versé d’avance |
| Objectif de la somme | Compenser la valeur du bail que le locataire sortant abandonne | Compenser la perte de valeur du local pour le propriétaire / Une garantie |
Comment fonctionne la cession d’un droit au bail ?
La transmission du droit au bail, qu’on appelle « cession », obéit à des règles précises. Le processus n’est pas le même si le droit au bail est vendu avec le fonds de commerce ou s’il est vendu seul.
Cession avec le fonds de commerce
C’est le cas le plus courant. Vous rachetez l’entreprise entière : la clientèle, le matériel, le nom et donc le bail commercial qui va avec. Dans cette situation, la loi protège le locataire. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à la cession du bail avec le fonds de commerce.
L’article L.145-16 du Code de commerce est très clair : toute clause dans le bail qui interdirait la cession du bail à l’acheteur du fonds de commerce est nulle. Le propriétaire ne peut donc pas vous bloquer. Il doit simplement être informé de la vente.
Cession isolée (sans le fonds de commerce)
Ici, la situation est différente. On parle de « cession isolée » quand le locataire sortant vous vend uniquement son droit au bail, sans le reste de son activité. C’est plus rare et plus risqué.
Dans ce cas, le bailleur a son mot à dire. Le contrat de bail peut tout simplement interdire la cession isolée. S’il ne l’interdit pas, il la soumet presque toujours à l’accord préalable du propriétaire. Vous devez donc obtenir son autorisation écrite avant de signer quoi que ce soit.
Les clauses à surveiller dans le bail commercial
Avant toute cession, il faut lire attentivement le bail commercial. Deux types de clauses sont particulièrement importantes :
- La clause d’agrément : Même lors d’une cession avec le fonds de commerce, le bail peut imposer que le propriétaire « agrée » le nouvel entrant (l’acquéreur). Il ne peut pas refuser sans raison valable (par exemple, si vous n’êtes pas solvable), mais cela lui donne un droit de regard.
- Les formalités de notification : Le bailleur doit être officiellement informé de la cession. Cette notification se fait généralement par acte d’huissier. Si cette étape n’est pas respectée, la cession n’est pas valable à son égard.
Conseil pratique : Faites toujours appel à un avocat ou un notaire pour analyser le bail commercial avant de vous engager. Ils vérifieront toutes les clauses et s’assureront que la cession respecte les règles.
Fiscalité et Comptabilité du Droit au Bail (Cédant et Acquéreur)
L’achat ou la vente d’un droit au bail a des conséquences fiscales et comptables pour les deux parties, l’entreprise qui vend (cédant) et celle qui achète (acquéreur).
Pour le vendeur (le cédant)
Pour le locataire qui vend son droit au bail, la somme reçue n’est pas de l’argent de poche. Le produit de cette vente est considéré comme un profit et est donc imposable. Il entre dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou de l’Impôt sur les Sociétés (IS) selon le statut de l’entreprise.
Pour l’acheteur (l’acquéreur)
Pour l’acheteur, le droit au bail est un investissement. D’un point de vue comptable, il est inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise. C’est une immobilisation incorporelle, enregistrée dans le compte 206 « Droit au bail ».
La question de l’amortissement est plus complexe. En comptabilité, vous pouvez amortir la valeur du droit au bail sur sa durée d’utilisation. Mais attention, fiscalement, les choses sont différentes : cet amortissement n’est généralement pas déductible du résultat imposable. Cela signifie que vous devrez effectuer une « réintégration fiscale » : ajouter le montant de l’amortissement à votre bénéfice avant de calculer l’impôt.
FAQ – Questions fréquentes sur le droit au bail
Voici les réponses aux questions les plus courantes sur le droit au bail.
Comment est calculé le prix d’un droit au bail ?
Il n’y a pas de formule magique. Le prix d’un droit au bail est le résultat d’une négociation entre le vendeur et l’acheteur. Plusieurs facteurs influencent sa valeur :
- L’emplacement du local : un local sur une avenue très passante aura un droit au bail plus cher.
- Le montant du loyer : si le loyer est bien en dessous du prix du marché, la valeur du droit au bail augmente.
- La durée restante du bail : plus il reste de temps avant le renouvellement, plus c’est sécurisant pour l’acheteur.
- Les activités autorisées dans le bail.
Le bailleur peut-il s’opposer à la cession du droit au bail ?
Ça dépend. Si le droit au bail est cédé avec le fonds de commerce, la réponse est non, le bailleur ne peut pas s’y opposer (sauf via une clause d’agrément pour un motif légitime). En revanche, si la cession est « isolée » (sans le fonds), la réponse est oui, si une clause du bail l’interdit ou la soumet à son accord.
L’amortissement du droit au bail est-il fiscalement déductible ?
La réponse courte est non. Bien que vous puissiez l’amortir en comptabilité, la loi fiscale considère que le droit au bail ne perd pas de valeur avec le temps. Vous devez donc réintégrer fiscalement l’amortissement comptable. Autrement dit, vous ne pouvez pas le déduire pour payer moins d’impôts.
