Vous devez évaluer un bien dans le cadre d’une succession ou d’une donation ? Vous ne savez pas comment chiffrer la part de l’usufruit et celle de la nue-propriété ? C’est une étape obligatoire pour calculer les droits à payer au fisc.
La solution est simple : tout repose sur un barème officiel qui dépend d’un seul critère. Cet article vous donne le barème fiscal pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, avec un exemple pour être sûr de bien l’appliquer.
Le Barème Fiscal Officiel de l’Usufruit et de la Nue-Propriété (2025)
Pour déterminer la valeur d’un usufruit, l’administration fiscale se base sur un barème unique qui dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’opération (donation, succession). Cette règle est définie par l’article 669 du Code Général des Impôts. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée.
Voici le tableau de répartition à utiliser pour vos calculs.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit (en %) | Valeur de la nue-propriété (en %) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Comment Utiliser ce Tableau ? Exemple de Calcul Concret
Le calcul est direct. Vous avez besoin de deux informations : la valeur totale du bien (dite « en pleine propriété ») et l’âge de la personne qui bénéficie de l’usufruit.
La méthode est la suivante :
- Prenez la valeur totale du bien (maison, appartement, portefeuille d’actions…).
- Identifiez l’âge révolu de l’usufruitier. « Âge révolu » signifie son âge au dernier anniversaire. Une personne de 65 ans et 8 mois a 65 ans révolus.
- Appliquez les pourcentages du tableau à la valeur totale pour trouver la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété.
💡 Exemple de calcul de la valeur d’un usufruit :
Prenons une maison estimée à 400 000 € en pleine propriété. L’usufruitier a 72 ans révolus.
- Dans le tableau, la tranche d’âge « de 71 à 80 ans » s’applique.
- La valeur de l’usufruit correspond à 30 %.
- La valeur de la nue-propriété correspond à 70 %.
Calcul de la valeur de l’usufruit : 400 000 € x 30 % = 120 000 €.
Calcul de la valeur de la nue-propriété : 400 000 € x 70 % = 280 000 €.
Les droits de donation ou de succession seront donc calculés sur ces montants respectifs pour le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Dans Quels Cas ce Barème Fiscal S’applique-t-il ?
Ce barème fiscal est utilisé pour calculer la base taxable des droits de mutation à titre gratuit. En clair, il sert à déterminer le montant sur lequel l’impôt sera prélevé dans plusieurs situations de démembrement de propriété.
Les cas les plus courants sont :
- Pour une succession : C’est souvent le cas quand un conjoint survivant hérite de l’usufruit du logement familial et que les enfants reçoivent la nue-propriété. Le fisc utilise ce barème pour calculer les droits de succession dus par les enfants sur la valeur de la nue-propriété qu’ils reçoivent.
- Pour une donation avec réserve d’usufruit : Des parents peuvent donner la nue-propriété d’un bien à leurs enfants de leur vivant, tout en conservant l’usufruit. L’avantage est que les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui est plus faible. C’est une technique fréquente d’optimisation fiscale pour transmettre son patrimoine.
- Pour la vente d’un bien démembré : Si un propriétaire décide de vendre uniquement la nue-propriété de son bien pour obtenir des liquidités tout en continuant à y vivre, ce barème sert à répartir le prix de vente entre lui (l’usufruitier) et l’acheteur (le nu-propriétaire).
L’application de ce barème est la règle pour l’administration fiscale, comme le précise le Bulletin Officiel des Finances Publiques.
Usufruit Viager vs Usufruit Temporaire : Quelle Différence de Calcul ?
Le tableau présenté plus haut s’applique uniquement à l’usufruit viager. C’est-à-dire un usufruit qui dure toute la vie de l’usufruitier. C’est la situation la plus courante.
Mais il existe aussi l’usufruit temporaire, qui est fixé pour une durée déterminée (5 ans, 10 ans, 20 ans…). Dans ce cas, le calcul est différent et ne dépend pas de l’âge de l’usufruitier.
La règle pour l’usufruit temporaire est simple : sa valeur est fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans. Toute période commencée est comptée comme pleine.
Par exemple, pour un usufruit d’une durée de 8 ans, on compte une seule période de 10 ans. Sa valeur fiscale sera de 23 % de la valeur du bien. Pour un usufruit de 15 ans, on compte deux périodes (de 0 à 10 ans, puis de 11 à 20 ans). Sa valeur sera donc de 2 x 23 % = 46 % de la pleine propriété.
Foire Aux Questions (FAQ) sur la Valeur de l’Usufruit
Voici les réponses aux questions souvent posées sur le calcul de la valeur d’un usufruit.
Le barème fiscal de l’usufruit est-il obligatoire ?
Oui, ce barème est obligatoire pour le calcul des impôts (droits de succession, de donation, Impôt sur la Fortune Immobilière). L’administration fiscale ne reconnaît que cette méthode de valorisation.
En revanche, pour une vente entre des particuliers (par exemple, la vente de l’usufruit au nu-propriétaire), les deux parties peuvent se mettre d’accord sur une autre valeur, qu’on appelle la valeur économique. Mais pour la déclaration fiscale, il faudra revenir au barème légal.
Qu’est-ce que la valeur économique de l’usufruit ?
La valeur économique (ou financière) n’est pas basée sur l’âge, mais sur les revenus locatifs réels ou potentiels que le bien peut générer pendant la durée de vie estimée de l’usufruitier. C’est un calcul plus complexe, souvent réalisé par des notaires ou des experts, qui prend en compte les loyers, les charges et l’espérance de vie statistique. Elle est surtout utilisée pour des transactions privées.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien. Cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété se fait sans payer de droits de succession supplémentaires. C’est l’un des principaux avantages du démembrement de propriété dans la planification successorale.
