Vous venez de réaliser un achat immobilier ? Vous vous demandez si les frais de notaire, qui représentent une part importante du budget, sont déductibles de vos impôts ? C’est une question essentielle pour tous les propriétaires, et surtout pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur fiscalité.
La réponse n’est pas un simple oui ou non. Tout dépend de votre projet d’acquisition et de votre régime fiscal. Pour vous donner une réponse claire et rapide, voici un tableau récapitulatif qui résume les règles pour chaque situation.
Frais de notaire déductibles : la réponse en un clin d’œil
Ce tableau vous permet de savoir immédiatement si vous pouvez déduire les frais de notaire selon votre cas personnel.
| Type de projet / Régime fiscal | Frais de notaire déductibles du revenu ? | Précisions |
|---|---|---|
| Achat résidence principale | Non | Aucune déduction n’est possible sur votre impôt sur le revenu. |
| Investissement locatif nu (Régime Réel) | Non | Ils ne sont pas considérés comme une charge déductible des revenus fonciers. |
| Investissement locatif nu (Micro-Foncier) | Non | Ils sont déjà couverts par l’abattement forfaitaire de 30%. |
| Investissement locatif meublé (LMNP Réel) | Oui (Amortissables) | Ils sont intégrés au prix d’achat du bien et amortis sur plusieurs années. |
| Investissement locatif meublé (Micro-BIC) | Non | Ils sont déjà couverts par l’abattement forfaitaire de 50%. |
Comprendre la règle : pourquoi les frais de notaire ne sont (généralement) pas une charge déductible ?
Pour bien comprendre pourquoi la déduction est souvent impossible, il faut d’abord savoir ce que contiennent les « frais de notaire ». Le montant que vous payez lors de l’acquisition ne correspond pas seulement à la rémunération du notaire. En réalité, il se compose de plusieurs éléments :
- Les taxes et impôts versés à l’État et aux collectivités (la plus grande partie).
- Les débours, qui sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur (frais de cadastre, etc.).
- Les émoluments, qui correspondent à la rémunération réglementée du notaire.
L’administration fiscale considère que l’ensemble de ces frais fait partie intégrante du prix d’acquisition de votre bien immobilier. Il ne s’agit pas d’une charge d’exploitation destinée à générer des revenus locatifs, mais d’une dépense en capital. C’est la raison pour laquelle vous ne pouvez pas les déduire de vos revenus fonciers annuels.
Il est important de ne pas confondre ces deux notions.
- Une charge déductible (comme les intérêts d’emprunt) réduit votre revenu imposable sur l’année en cours.
- L’amortissement permet d’étaler le coût d’un bien sur plusieurs années, ce qui diminue le bénéfice imposable chaque année.
Le cas particulier de la location meublée (LMNP) : l’amortissement
L’exception principale concerne l’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) sous le régime réel. Contrairement à la location nue qui génère des revenus fonciers, la location meublée génère des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette différence change toute la logique comptable et fiscale.
En LMNP au régime réel, vous pouvez pratiquer l’amortissement comptable. Cela signifie que vous pouvez considérer que votre bien perd de la valeur avec le temps et déduire cette perte de vos revenus locatifs. Dans ce cas, les frais de notaire peuvent être ajoutés à la valeur d’acquisition du bien pour augmenter la base d’amortissement. Ainsi, vous déduisez une partie de ces frais chaque année, sur toute la durée d’amortissement.
- Prix d’achat de l’appartement : 200 000 €
- Frais de notaire payés : 15 000 €
Attention, cette possibilité n’est ouverte que si vous optez pour le régime réel. Si vous restez au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % qui couvre déjà toutes vos charges, y compris les frais d’acquisition.
Quelles sont les autres charges réellement déductibles de vos revenus fonciers ?
Même si les frais de notaire ne sont pas déductibles de vos revenus locatifs en location nue, beaucoup d’autres charges le sont. Si vous avez opté pour le régime réel, voici une liste des principales dépenses que vous pouvez déduire pour faire baisser votre impôt :
- Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier de votre crédit immobilier.
- Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration (hors construction ou agrandissement).
- Les frais de gestion et de gérance locative (si vous passez par une agence).
- La taxe foncière (sauf la part correspondant aux ordures ménagères, que vous pouvez récupérer auprès du locataire).
- Les primes d’assurance, comme l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou la garantie loyers impayés (GLI).
- Les charges de copropriété que vous payez en tant que propriétaire bailleur.
2 astuces pour réduire légalement l’impact des frais de notaire
Puisqu’il n’est pas possible de déduire les frais de notaire de ses impôts dans la plupart des cas, l’objectif est de réduire leur montant à la source. Voici deux techniques simples pour y parvenir lors de votre achat.
1. Déduire la valeur du mobilier du prix de vente
Si vous achetez un logement ancien qui contient des meubles (cuisine équipée, placards, etc.), vous pouvez isoler la valeur de ce mobilier du prix de l’immobilier. Les frais de notaire ne sont calculés que sur la valeur du bien immobilier. En déduisant la valeur des meubles, vous faites baisser la base de calcul et donc le montant total des frais. Il faut toutefois que les montants restent réalistes et justifiés par des factures si possible.
2. Payer les frais d’agence séparément
Lorsque les frais d’agence sont inclus dans le prix affiché (« FAI »), les frais de notaire sont calculés sur ce total. Pour éviter cela, vous pouvez demander à ce que le compromis de vente distingue clairement le prix net vendeur et le montant des honoraires de l’agence. En payant les frais d’agence à part, ils ne rentrent pas dans l’assiette de calcul des frais de notaire, ce qui permet de réaliser quelques économies.
FAQ – Vos questions sur la déduction des frais de notaire
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur les frais de notaire et leur fiscalité.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
La majeure partie des frais de notaire est composée de taxes fixes et incompressibles. Toutefois, la loi Macron permet aux notaires d’accorder une remise sur leur rémunération (les émoluments) pour les transactions d’un montant supérieur à 100 000 €. Cette remise est plafonnée et reste à la discrétion du notaire ; elle n’est pas automatique.
Peut-on déduire les frais d’agence immobilière ?
Non, les frais d’agence ne sont pas une charge déductible de vos revenus fonciers. Toutefois, comme expliqué plus haut, les payer séparément du prix de vente permet de ne pas les inclure dans la base de calcul des frais de notaire, ce qui représente une économie indirecte.
Pourquoi les frais sont-ils plus bas dans le neuf ?
Les frais de notaire sont bien plus faibles dans l’immobilier neuf (environ 2 à 3 % du prix) que dans l’ancien (7 à 8 %). La raison est simple : les droits de mutation (la principale taxe) sont fortement réduits pour encourager la construction de logements neufs.
